新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
環遊市西華館的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「環遊市西華館」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：查資料時發現幾個地方數字兜不攏，我沒有擅自挑一個講給您聽——第一，地址在591與其他平台間出現「北新路二段122號」與「北新路二段150號之1」兩種說法；第二，棟數多數來源稱2棟，但591建案頁本身卻寫「1棟分A、B、C三區」；第三，車位規劃最需要留意：591社區問答中經紀人明確回覆「無停車位」，但也有零星資料籠統提及平面／機械車位，這點落差較大，建議委託前務必向管委會或屋主確認清楚，因為車位有無會直接影響買方接受度。均價部分，各平台近一年多落在89～91萬/坪，我會以此區間為主要參考，不會只挑最高的講。另外，同建商在寶橋路另有姊妹社區「環遊市晶華館」，已特別區分，不會混為一談。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 環遊市西華館（同建商在寶橋路另有「環遊市晶華館」，為不同建案，勿混淆） |
| 建商 | 樺福建設（與台北市政府捷運工程局合建，屬聯合開發案）；坤福營造承建；張樞建築師事務所設計 |
| 基地位置 | 新北市新店區北新路二段122號 ＊參考行情（591另標示為北新路二段150號之1，兩種說法待核實） |
| 基地面積 | 約2,390坪 |
| 建蔽率 | 約58.35% ＊參考行情 |
| 總戶數 | 693戶（含住宅、套房、店面混合用途；確切拆分數字待確認） |
| 棟別樓層 | 說法不一：多數來源稱2棟；591建案頁自述「1棟分A、B、C三區」，每層約52戶 ＊參考行情（待現場或謄本核實） |
| 完工年份 | 2006年第四季，屋齡約19年 |
| 公設比 | 27.77%／28.68% ＊參考行情（兩個數字接近但不完全一致） |
| 車位規劃 | 重大歧異：591社區問答經紀人明確回覆「無停車位」；但另有零星資料籠統提及平面／機械車位 ＊強烈建議委託前向管委會或屋主確認 |
| 主力坪數 | 一房約9.49～20.13坪、二房約10.47～40.01坪、三房約16.32～40.01坪 ＊參考行情 |
| 管理費 | 計價方式不同：houseprice.tw載約975元/戶/月；591載每坪65元/月 ＊參考行情（兩者換算是否一致待向管委會確認） |
| 建築特色 | 捷運七張站共構宅，樓下即捷運站及公車站；1～5樓「悠遊食代」美食街商家進駐；屋頂花園、會議室、圖書室、交誼廳、健身房、自助洗衣間；朝西，每層平均6部電梯 |
資料來源：591實價登錄、houseprice.tw、樂居、樂屋網、PLEX建案網等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈以捷運環狀線七張站為核心，北新路、寶橋路一帶聚集多個屋齡15～20年的指標社區，加上家樂福、裕隆城等大型商場、迪卡儂、特力屋、World Gym等機能設施，是新店區內生活機能最成熟的地段之一。環遊市西華館是台北市政府捷運工程局與樺福建設合建的聯合開發案，2006年第四季完工，屋齡約19年，樓下即為捷運七張站，屬「捷運共構宅」稀有產品。近一年各平台均價約89～91萬/坪，較歷史低點（101年約46.7萬/坪）已大幅墊高，是七張生活圈單價偏高的指標社區之一。
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考；鄰近醫院（慈濟醫院、耕莘醫院）確切距離待確認，不宜直接視為步行可達。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 說法不一：多數來源稱2棟；591建案頁自述「1棟分A、B、C三區」 ＊參考行情（待現場或謄本核實） |
| 樓層 | 地上18層，地下4層；每層約52戶（591另稿），平均每層6部電梯 |
| 座向 | 朝西 |
| 車位 | 重大歧異：591社區問答明確回覆「無停車位」，另有零星資料提及平面／機械車位 ＊強烈建議委託前向管委會或屋主確認 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 一房 | 約9.49～20.13坪 |
| 二房 | 約10.47～40.01坪 |
| 三房 | 約16.32～40.01坪 |
資料來源：樂居、591實價登錄整理，查詢時間 2026年9月；坪數區間跨度大，可能因套房/住宅產品混合所致，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 樂居 | 280～296筆（不同頁面） | 近一年約90.77萬/坪 |
| 591實價登錄 | 281～298筆（不同頁面） | 約90萬/坪；近一年約91.5萬/坪（另稿） |
| 5168比價王 | 296筆 | 89.6萬/坪；近三月約90.6萬/坪、90.9萬/坪（另頁） |
| 樂屋網（社區行情頁） | 279筆 | 約93.7萬/坪；另一頁面約68.6萬/坪（篩選區間不同） |
資料來源：樂居、591實價登錄、5168比價王、樂屋網轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 歷史成交單價區間 | 38.87萬～97.26萬/坪（各平台歷史極值略有差異） |
| 歷史低點（101年8月／2012年） | 約46.7萬/坪 |
| 歷史高點（113年10月／2024年10月） | 約97萬/坪 |
| 最新逐筆（115年5月／2026年5月） | 約94.7萬/坪 |
綜合區間：近一年單價約 89～91萬/坪，最新一筆逐筆交易（2026年5月）已達94.7萬/坪，顯示房價持續走高。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，不宜直接套用樂屋網偏低的68.6萬/坪或歷史極值。
| 社區 | 地址 | 戶數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|
| 環遊市西華館（本案） | 北新路二段 | 693戶 | 約89-91 ＊ |
| 環遊市晶華館 | 寶橋路27號 | 317戶 | 約82.7-84.3 ＊ |
| 合環LANDMARK | 寶橋路（新成屋） | 541戶 | 尚無均價資料 待確認 |
| 台信城易迅 | 大豐路 ＊非同路段 | 109戶 | 約82.3-85.1 ＊ |
| 高峰會 | 文化路 ＊非同路段 | 209戶 | 約84.35-88 ＊ |
| 聯上拾玉 | 永新街 | 104戶 | 成屋後估80萬起，視樓層戶別 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；台信城易迅、高峰會實際地址不在寶橋路／北新路，屬廣義七張～大坪林生活圈比較案例，非嚴格同路段競品。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以591、樂居、5168交叉比對的近一年區間單價 89～91萬/坪 為基礎，不採用樂屋網另一頁面偏低的68.6萬/坪，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況、車位有無調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
協助文件用印、稅務申報、點交