新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
玉上園的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「玉上園」（又稱「湯泉CBD玉上園」）這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：市場上有一個名稱極相似、容易搞混的「園上園」（中興路二段123號，僅276戶），與本案「玉上園」（寶橋路一帶，多達1,106戶）是完全不同的兩個建案，前一份企劃書我已幫另一位屋主排除過這個混淆，這次也一樣仔細核對，確保用的全部是「玉上園」本身的資料。另外，本案又稱「湯泉CBD玉上園」，與您可能聽過在央北重劃區仍預售中的「湯泉寶鈺」雖然都掛「湯泉」品牌，但地址、屋齡、開發階段完全不同（本案屋齡約11年、已完工；湯泉寶鈺仍預售中），兩者無關，不會混用。地址部分我也查到「寶橋路36號」與「寶橋路78巷30號」兩種說法，建議以建物謄本核實。均價部分，各平台集中在65.5～70萬/坪，591同一平台還出現1,618筆與1,480筆兩種不同的成交筆數統計，我會把這些落差都攤開給您看。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 玉上園（又稱湯泉CBD玉上園）；與名稱相似的「園上園」為不同建案，勿混淆；與央北重劃區仍預售中的「湯泉寶鈺」雖同掛「湯泉」品牌但完全不同案 |
| 建商 | 寶路建設／德盛開發 |
| 基地位置 | 新北市新店區寶橋路36號 ＊參考行情（另一來源稱寶橋路78巷30號，說法不一，建議以建物謄本核實） |
| 基地面積 | 約5,600坪 |
| 建蔽率 | 待確認 |
| 總戶數 | 1,106戶 |
| 棟別樓層 | A～I共9棟，樓層從12層至27層不等 |
| 完工年份 | 約2015年（屋齡約11年） |
| 公設比 | 約29%～30% |
| 車位規劃 | 待確認 |
| 主力坪數 | 2房約25坪～大4房約100坪 |
| 管理費 | 約60元/坪/月 |
| 建築特色 | 度假Villa風格設計；公設含露天溫泉泳池、溜冰場、親子育樂設施、健身房、桌球間、KTV視聽室、閱覽室、兒童遊戲區、Lounge Bar、宴會廳 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、housefun好房網、永慶房屋、信義房屋等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈以萬家福商圈、裕隆城商城為核心，生活機能成熟，是新店區發展較早、屋齡分布較廣的生活圈之一。玉上園（湯泉CBD玉上園）由寶路建設／德盛開發，約2015年完工，屋齡約11年，1,106戶大型社區規劃，位於寶橋路一帶，度假Villa風格設計。開車約1分鐘可上北二高台北聯絡道直取台北101，約5-10分鐘可達七張捷運站，轉個彎即達國道3號交流道。各平台均價多集中在65.5～70萬/坪，屬七張生活圈內規模最大、公設最豐富的指標社區之一。
正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | A～I共9棟 |
| 樓層 | 12層至27層不等（各棟樓層不同） |
| 戶數 | 1,106戶 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 待確認 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約25坪 |
| 大4房 | 約100坪 |
資料來源：housefun好房網整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 1,618筆 ＊（另一頁面顯示1,480筆，同平台不同頁面筆數不同） | 均價約70萬/坪 |
| 樂居（湯泉CBD玉上園） | 1,615筆 | 一年均價約66.85萬/坪 |
| houseprice.tw | 未標明 | 平均單價約67.4萬/坪 |
| 永慶房屋 | 未標明 | 近半年均價約65.5萬/坪 |
| 信義房屋 | 未標明 | 近三個月均價約68.7萬/坪；近期成交約62.8萬/坪；近一年均價約67.4萬/坪；目前在售5件均價約74.2萬/坪（開價，非成交） |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、永慶房屋、信義房屋轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 近一年均價（多平台集中區間） | 約65.5萬～70萬/坪 |
| 近三個月均價（信義房屋） | 約68.7萬/坪 |
| 近期成交（信義房屋） | 約62.8萬/坪 |
| 目前在售開價（信義房屋，非成交） | 約74.2萬/坪 ＊賣方開價，非成交均價 |
綜合區間：近一年成交均價相對集中在65.5～70萬/坪；目前在售開價約74.2萬/坪明顯高於成交均價，反映屋主端與市場成交端存在落差。正式報價建議以近3個月內的逐筆成交資料為準，不宜直接參考在售開價，並重新查詢確認最新成交數字。
| 社區 | 屋齡 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 環遊市西華館 | 約19年 | 約90 ＊ |
| 環遊市晶華館 | 約17-18年 | 約84 ＊ |
| 合環御景 | 約16年 | 約68-69 ＊ |
| 玉上園（本案） | 約11年 | 約65.5-70 ＊ |
| 寶路生活館 | 約25年 | 約67-73 ＊ |
| 園上園（不同建案，勿混淆） | 約17年 | 約62.55-68.1 ＊ |
| 合環LANDMARK | 約0-1年（新成屋） | 約68 ＊ |
| 友座明明德 | 預售中 | 待公告 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；「玉上園」與名稱相似的「園上園」為不同建案，本表已明確標註區分，避免混用。各案統計期間、屋齡不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以591、樂居、houseprice.tw、永慶房屋相對一致的區間單價 約65.5～70萬/坪 為基礎（排除信義房屋在售開價74.2萬/坪，屬賣方開價非成交），建議正式報價前重新即時查詢591、樂居最新均價，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
協助文件用印、稅務申報、點交