新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
泉泓沐風的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「泉泓沐風」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：泉泓沐風是僅13戶的小型華廈（住家12戶＋店面1戶），實價登錄樣本本來就少，各平台數字落差也比大型社區更明顯——591顯示9筆成交、均價71萬/坪，另一頁面顯示均價72.5萬/坪，houseprice.tw則顯示11筆、近一年均價高達85.3萬/坪、單價區間67.4～87.0萬/坪。更需要提醒的是，樂屋網目前掛牌中的待售物件開價高達93.17～107.44萬/坪，這是「賣方目前開價」，不是「已成交均價」，兩者差距非常大，我不會把開價當均價講給您聽，也不會把均價當開價的天花板講。地址門牌也有「央北一路」與「央北一路48號」兩種說法，建議以建物謄本核實。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 泉泓沐風 |
| 建商 | 泉泓建設 |
| 基地位置 | 新北市新店區央北一路48號 ＊參考行情（另一來源僅標示「央北一路」未列門牌，代銷接待會館另設於中央七街86號，非本案地址） |
| 基地面積 | 約118坪 |
| 建蔽率 | 待確認 |
| 總戶數 | 13戶（住家12戶＋店面1戶），獨棟雙拼7樓華廈，一層2戶 |
| 棟別樓層 | 地上7層，地下2層 |
| 完工年份 | 2023年4月 ＊參考行情（單一來源） |
| 公設比 | 約32% |
| 車位規劃 | 平面式1個＋機械式16個，車位坪數約5.12～5.2坪，含車位售價約200～230萬 |
| 主力坪數 | 2房約30.2坪、3房約42.3坪 ＊參考行情（另一來源稱建坪35～47坪，含車位坪數計算基礎可能不同） |
| 管理費 | 待確認 |
| 建築特色 | 戶戶邊間三面採光，廁所開窗，房間面對公園綠地；水泥結構、無樑室內設計、雙陽台 |
資料來源：591實價登錄、houseprice.tw、樂屋網、台北房地王等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前最高單價已站上百萬元，新推案也已站穩9字頭。泉泓沐風由泉泓建設開發，僅13戶規劃（含1戶店面），屬區內少見的小型精緻華廈產品，已完工約2-3年。實價登錄成交均價各平台落在約71～85.3萬/坪，但目前市場掛牌開價已上看93～107萬/坪，顯示屋主端與成交端存在明顯落差，屬區內具議價空間的中小型社區之一。
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 獨棟雙拼，一層2戶 |
| 樓層 | 地上7層，地下2層 |
| 戶數 | 13戶（住家12戶＋店面1戶） |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 平面式1個＋機械式16個，車位坪數約5.12～5.2坪，含車位售價約200～230萬 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約30.2坪 |
| 3房 | 約42.3坪 |
資料來源：591實價登錄、台北房地王整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 9筆 | 均價約71萬/坪 ＊（另一頁面顯示72.5萬/坪） |
| houseprice.tw | 11筆 | 近一年均價約85.3萬/坪，單價區間67.4～87.0萬/坪 |
| 樂屋網（目前掛牌開價，非成交） | 4件待售 | 開價約93.17～107.44萬/坪 ＊明顯高於歷史成交，屬賣方目前開價 |
資料來源：591實價登錄、houseprice.tw、樂屋網轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 近一年成交單價區間 | 67.4萬～87.0萬/坪 ＊（樣本僅9-11筆，區間僅供參考） |
| 近一年均價（多平台區間） | 約71萬～85.3萬/坪 |
| 成交總價區間 | 約2,150萬～3,765萬元（含車位） |
| 目前市場掛牌開價 | 約93.17萬～107.44萬/坪 ＊（賣方開價，非成交價） |
綜合區間：歷史成交均價集中在71～85.3萬/坪，但因樣本僅9-11筆，代表性有限；目前掛牌開價已上看93～107萬/坪，開價與成交之間存在明顯落差。正式報價建議以近期實際成交為準，不宜直接參考掛牌開價，也不宜因樣本少而武斷推論。
| 社區 | 戶數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 潤泰央北 | 查無資料 | 約100（區內最高） ＊ |
| 國美中央新村 | 220戶 | 約90-98.8 ＊ |
| 江陵天喆 | 89戶 | 約93 ＊ |
| 國泰豐碩 | 132戶 | 約83-96（各平台差異大） ＊ |
| 國泰豐和 | 223戶 | 約85-89 ＊ |
| 誠鑫 | 242戶 | 約85 ＊ |
| 宏國大央北 | 151戶 | 約80-86.6（各平台差異大） ＊ |
| 將捷旅閣 | 120戶 | 約84 ＊ |
| 央泱長虹 | 231戶 | 約84 ＊ |
| 國泰豐格 | 172戶 | 約82 ＊ |
| 央北鑫建築 | 174戶 | 約81.6-82.4 ＊ |
| 泉泓沐風（本案） | 13戶 | 約71-85.3（各平台差異大） ＊ |
| 三輝四季 | 65戶 | 約78 ＊ |
| 將捷央旅 | 17戶 | 約67 ＊ |
| 鐫画 | 89戶 | 約63 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考。各案統計期間、樣本數不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以591、houseprice.tw實際成交均價區間 約71～85.3萬/坪 為基礎，不宜直接參考樂屋網目前掛牌的93～107萬/坪開價，建議正式報價前重新即時查詢591、houseprice.tw最新成交數字，再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
協助文件用印、稅務申報、點交