新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
御中央3的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「御中央3」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：御中央系列在新店共推出過1、2、3期，各期地址、規模都不一樣，這份企劃書只用您委託的「御中央3」（央北重劃區、順德街175號）本身的數字，不會跟其他期別混為一談。另外，查資料時也發現「建商」出現「景裕建設」跟「樺裕建設」兩種不同說法，坪數規劃也有「45坪／63坪」與「46坪／68坪」兩種說法，我沒有隨意挑一個講，兩種資料都列出來讓您知道。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 御中央3（御中央No.3；與同系列「御中央」「御中央2」為不同建案，勿混淆） |
| 建商 | 景裕建設 ＊參考行情（另有平台稱「樺裕建設」，說法不一，待確認） |
| 基地位置 | 新北市新店區順德街175號（斯馨段83地號，央北二路與斯馨一路口一帶，央北重劃區） |
| 基地面積 | 約375坪 |
| 總戶數 | 46戶住家 |
| 棟別樓層 | 1棟，地上15層，地下3層；單層3～4戶，雙電梯 |
| 完工年份 | 約2019～2020年（屋齡約6-7年） ＊參考行情 |
| 公設比 | 約33.3% ＊參考行情 |
| 車位規劃 | 平面式車位47個 |
| 主力坪數 | 3房約45～46坪、4房約63～68坪 ＊參考行情（不同平台坪數說法略有差異） |
| 管理費 | 待確認 |
| 建築特色 | 呂建勳建築師事務所設計，開放式格局、挑高3.25米，強調隱私寧靜；社區配置U-bike租借站、人車分道 |
資料來源：591實價登錄、信義房屋、住展房屋網、台北房地王等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前最高單價已站上百萬元，新推案也已站穩9字頭。御中央3是御中央系列在央北重劃區的第三期作品，2019年推出、規模僅46戶，主打45-46坪三房與63-68坪四房大坪數規劃，是區內較早完工的指標社區之一，近一年均價約60～61萬/坪。 ＊參考行情
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、距離為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 1棟；單層3～4戶，雙電梯 |
| 樓層 | 地上15層，地下3層 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實本戶朝向與棟距） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 3房 | 約45～46坪 ＊（不同平台說法略有差異） |
| 4房 | 約63～68坪 ＊（不同平台說法略有差異） |
資料來源：591實價登錄、信義代銷、台北房地王整理，查詢時間 2026年9月；坪數為公開資料整理之區間，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 統計基礎 | 均價 | 議價率 |
|---|---|---|
| 5筆成交（591） | 約61萬/坪 ＊ | 約12% ＊ |
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄（御中央No.3） | 5筆成交 | 約61萬/坪 ＊ |
| 591實價登錄（御中央，未標期別） | 45筆成交 | 約60萬/坪 ＊（可能涵蓋不同期別） |
| 信義房屋 | 總價區間 | 2,743～2,906萬元 ＊ |
綜合區間：單價約 60～62萬/坪 ＊參考行情（兩個591數字相近，但「御中央」未標期別的45筆可能混有其他期別資料，待確認）。建商開價58-63萬/坪與成交行情相近，落差不大；正式報價建議以近3個月內、明確標示「御中央3」的逐筆資料為準。
| 社區 | 階段 | 戶數 | 坪數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 御中央3（本案） | 成屋・屋齡約6-7年 | 46戶 | 45-68坪 | 約60-62 ＊ |
| 全陽大璽 | 成屋・屋齡約4年 | 412戶 | 23-50坪 | 約70-90 ＊ |
| 國泰豐格 | 成屋・屋齡約4年 | 172戶 | 25-51坪 | 約64-86 ＊ |
| 禾禾好好 | 成屋・屋齡約5年 | 151戶 | 22-50坪 | 約79-87 ＊ |
| 將捷旅閣 | 成屋・屋齡約2年 | 120戶 | 28-39坪 | 約84-85 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字，標＊為參考行情，僅供區域行情參考。御中央3屋齡較長、單價相對親民，與近年新案定位不同。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以近期區間單價 60～62萬/坪 為基礎，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
協助文件用印、稅務申報、點交