新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
寶徠花園的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「寶徠花園」（寶橋路85巷50號，也有人寫作「寶來花園」）這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：搜尋「寶徠花園」時，會查到另外兩個完全不相關、只是剛好同名的建案——一個是桃園市大園區高鐵南路的「寶徠花園」（319戶，均價約52.87萬/坪，是完全不同的社區）、一個是台北市信義區的知名地標「寶徠花園廣場」，我已仔細排除，確保這份企劃書用的全部是新店本案的資料。均價部分，我查到的數字落差也不小——樂居同一頁面出現「一年均價91.49萬/坪」與「平均成交均價60.34萬/坪」兩種數字，houseprice.tw則顯示約88萬/坪，另一來源顯示近一年約81.9萬/坪，我會把這些數字都攤開給您看，不會替您挑一個講。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 寶徠花園（與桃園市大園區同名的「寶徠花園」、台北市信義區「寶徠花園廣場」皆為不同建案，勿混淆） |
| 建商 | 寶徠建設、亞星建設開發 |
| 基地位置 | 新北市新店區寶橋路85巷50號（七張生活圈） |
| 基地面積 | 約1,938坪 |
| 建蔽率 | 待確認 |
| 總戶數 | 246～247戶 ＊參考行情（兩來源筆數接近但不同） |
| 棟別樓層 | 2棟（A、B棟），地上28層，地下4層；各棟平均一層4戶，共用2部電梯 |
| 完工年份 | 2013年10-11月・屋齡約12-13年 |
| 公設比 | 約30.47% |
| 車位規劃 | 待確認 |
| 主力坪數 | 約26～82坪 ＊參考行情（另一來源稱27-127坪，涵蓋大坪數特殊戶，兩者差異較大） |
| 管理費 | 待確認 |
| 建築特色 | 飯店式物業管理、保全公司、門禁管理；25cm厚中空樓板設計，高效隔音節能隔熱；SRC鋼骨結構，制震採挫屈束制斜撐；地下室80cm連續壁工法；設有雨水回收系統及太陽能光電板；公設含接待大廳、健身房、游泳池、活水SPA池、兒童遊戲池、交誼廳、閱覽室、多媒體室、KTV室、多功能教室 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、housefun好房網、永慶房屋、信義房屋、森原建設官網等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈以萬家福商圈、裕隆城商城為核心，生活機能成熟，是新店區發展較早、屋齡分布較廣的生活圈之一。寶徠花園由寶徠建設、亞星建設開發，2013年完工，屋齡約12-13年，246-247戶規劃，位於寶橋路靜巷內。步行約4分鐘可達家樂福新店店（內含迪卡儂、特力屋、WorldGYM、麥當勞），約5分鐘可達裕隆城商場（誠品、威秀影城），約5-7分鐘可達七張捷運站。各平台均價落差較大，從60.34萬到91.49萬/坪都有，屬本輪整理中需要謹慎核實的社區之一。
正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 2棟（A、B棟） |
| 樓層 | 地上28層，地下4層；各棟平均一層4戶，共用2部電梯 |
| 戶數 | 246～247戶 ＊參考行情 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 待確認 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2～4房（主要來源） | 約26～82坪 |
資料來源：森原建設官網、housefun好房網整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 樂居（同頁兩種數字） | 356筆 | 一年均價約91.49萬/坪 與 平均成交均價約60.34萬/坪 兩種數字並存 |
| houseprice.tw | 355筆 | 平均單價約88.0萬/坪，單價區間35.29～90.05萬/坪 |
| 其他來源 | 未標明 | 近一年均價約81.9萬/坪，最新成交約80.6萬/坪(2025年11月) |
資料來源：樂居、houseprice.tw轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 近一年均價（較高的一組數字，樂居） | 約91.49萬/坪 |
| 平均成交均價（較低的一組數字，樂居） | 約60.34萬/坪 |
| houseprice.tw均價 | 約88.0萬/坪 |
| 歷史成交單價區間 | 35.29萬～96.39萬/坪 |
| 最新成交（2025年11月） | 約80.6萬/坪 |
| 近5年最高單價（2024年11月） | 約99.0萬/坪 |
綜合區間：houseprice.tw（88萬）、其他來源（81.9萬）、最新一筆成交（80.6萬）相對接近，是較可信的近期區間；樂居的91.49萬與60.34萬則呈現極端落差，僅供參考。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，並重新查詢確認最新成交數字。
| 社區 | 屋齡 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 環遊市西華館 | 約19年 | 約90 ＊ |
| 環遊市晶華館 | 約17-18年 | 約84 ＊ |
| 寶徠花園（本案） | 約12-13年 | 約81.9-91.49（各平台差異大） ＊ |
| 合環御景 | 約16年 | 約68-69 ＊ |
| 玉上園 | 約11年 | 約65.5-70 ＊ |
| 寶路生活館 | 約25年 | 約67-73 ＊ |
| 園上園 | 約17年 | 約62.55-68.1 ＊ |
| 合環LANDMARK | 約0-1年（新成屋） | 約68 ＊ |
| 友座明明德 | 預售中 | 待公告 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；「寶徠花園」與桃園市大園區、台北市信義區同名或相似名稱之建案為不同案，本表僅列新店本案數字。各案統計期間、屋齡不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以houseprice.tw、最新成交、其他來源相對接近的區間單價 約80.6～88萬/坪 為基礎（樂居的91.49萬與60.34萬落差過大，暫不採信任一單一數字），建議正式報價前重新即時查詢591、樂居最新均價，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
協助文件用印、稅務申報、點交