新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
宏普中央公園2的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「宏普中央公園2」（又稱「宏普Garden Park」「宏普二期」）這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：宏普建設在央北重劃區其實有三個名稱非常相似的建案——「宏普中央公園」（原案，啟文路，已完工，另有專屬企劃書）、「宏普中央公園2／Garden Park」（本案，文記街50號，2025年完工）、「宏普中央公園3／GRAND PARK」（啟文路口，仍預售中，預計2029年完工），三案地址、完工時間、實價登錄數字都不同，整理資料時特別逐一核對，確認這份企劃書用的全部是「本案」（文記街50號）的資料。我也發現部分第三方平台標題僅寫「宏普中央公園」未標明期數，內容數字（如506筆/82.8萬、歷史最高100.11萬）可能混合原案或不確定歸屬，這類無法明確歸屬的數字我不會直接套用在本案上。戶數拆分也有「住家300戶＋店面14戶」與「住家290戶＋店面24戶」兩種說法（合計都是314戶），建議以建物謄本核實。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 宏普中央公園2（又稱宏普Garden Park／宏普二期；與「宏普中央公園」原案、「宏普中央公園3」皆為不同建案，勿混淆） |
| 建商 | 宏普建設（一說與新北建設共同投資）；營造：久年營造；代銷：海心國際／海悅廣告 |
| 基地位置 | 新北市新店區文記街50號 |
| 基地面積 | 約1,937.64坪 ＊參考行情（另一來源稱約2,003坪，兩者接近但不同） |
| 建蔽率 | 約32.72% |
| 總戶數 | 314戶 ＊參考行情（拆分兩種說法：住家300戶＋店面14戶／住家290戶＋店面24戶，合計皆為314戶） |
| 棟別樓層 | 2棟（A、B棟），地上24層，地下3～4層 ＊參考行情（樓層與地下層數各平台說法略有出入） |
| 完工年份 | 2025年第二季 |
| 公設比 | 約34.97%起 ＊參考行情（較早期報導稱33.9%，可能為預售期舊資料） |
| 車位規劃 | 257個平面式車位（無機械車位），B1機車位、B2～B3汽車位並預留充電座，售價約215～280萬；車位管理費每月500元 |
| 主力坪數 | 2房約23.4～24.2坪、2+1房約28坪、3房約32～40坪 |
| 管理費 | 待確認（僅查得車位管理費每月500元，房屋本身管理費未查得） |
| 建築特色 | 每層樓挑高3米6，樓地板施作隔音層；主要柱子位於屋外增加室內坪效；正對7,700坪中央公園首排；公設含接待大廳、中庭花園、游泳池、健身房、瑜珈教室、廚藝教室、閱覽室 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、PLEX建案資訊、蘇娜House部落格等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前最高單價已站上百萬元，新推案也已站穩9字頭。宏普中央公園2由宏普建設開發，314戶規劃，2025年第二季完工，位於央北重劃區內、緊鄰7,700坪央北歷史公園首排，鄰近IKEA新店店與十四張聯開案。宏普建設在本區共推出三期產品（宏普中央公園原案、本案2期、仍預售中的3期GRAND PARK），本案為其中唯一「近1年完工新成屋」，實價登錄樣本仍在累積中，屬區內具指標性的中生代社區。
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 2棟（A、B棟） |
| 樓層 | 地上24層，地下3～4層 ＊參考行情（各平台略有出入） |
| 戶數 | 314戶（住家300戶＋店面14戶／或住家290戶＋店面24戶，兩種拆分說法） ＊參考行情 |
| 座向 | 2房東北向、南向皆有規劃；其餘戶別座向待確認 |
| 車位 | 257個平面式車位，B1機車位、B2～B3汽車位並預留充電座，售價約215～280萬 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約23.4～24.2坪 |
| 2+1房 | 約28坪 |
| 3房 | 約32～40坪 |
資料來源：591實價登錄、PLEX建案資訊整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 樂居「宏普Garden Park/宏普中央公園2」 | 320筆（明確標示為本案） | 一年均價約91.27萬/坪 |
| 591「宏普Garden Park」 | 在售1筆 | 開價約68～74萬/坪；已成交單筆案例約95.4萬/坪（含車位） |
| 其他標題僅寫「宏普中央公園」之頁面 | 約454～813筆（筆數落差極大） | 約65.3萬～89萬/坪不等 ＊歸屬不確定，可能為原案或混合資料 |
資料來源：樂居、591實價登錄轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 近一年均價（樂居，明確標示本案） | 約91.27萬/坪 |
| 目前在售開價（591） | 約68～74萬/坪 |
| 已成交單筆案例（含車位、有陽台） | 約95.4萬/坪 ＊個別特殊戶別，非均價 |
| 其他來源歷史區間（歸屬不確定，僅供參考） | 約57.01萬～100.11萬/坪 ＊可能含原案資料 |
綜合區間：本案（明確標示者）近一年均價約91.27萬/坪，但目前市場開價卻僅68～74萬/坪，兩者落差極大，可能反映屋主端與市場端認知不同，也可能反映不同樓層戶別差異。正式報價建議以近3個月內、明確標示為「本案」（文記街50號）的逐筆資料為準，並重新查詢確認最新成交數字。
| 社區 | 戶數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 潤泰央北 | 查無資料 | 約100（區內最高） ＊ |
| 國美中央新村 | 220戶 | 約90-98.8 ＊ |
| 江陵天喆 | 89戶 | 約93 ＊ |
| 國泰豐碩 | 132戶 | 約83-96（各平台差異大） ＊ |
| 國泰豐和 | 223戶 | 約85-89 ＊ |
| 誠鑫 | 242戶 | 約85 ＊ |
| 宏普中央公園2（本案） | 314戶 | 約91.27（明確標示本案數字） ＊ |
| 宏國大央北 | 151戶 | 約80-86.6（各平台差異大） ＊ |
| 宏普中央公園（原案，勿混淆） | 查無精確拆分 | 約89（歸屬未完全確認） ＊ |
| 將捷旅閣 | 120戶 | 約84 ＊ |
| 央泱長虹 | 231戶 | 約84 ＊ |
| 國泰豐格 | 172戶 | 約82 ＊ |
| 央北鑫建築 | 174戶 | 約81.6-82.4 ＊ |
| 宏普中央公園3（GRAND PARK，仍預售中，勿混淆） | 130戶 | 約79-80 ＊ |
| 三輝四季 | 65戶 | 約78 ＊ |
| 將捷央旅 | 17戶 | 約67 ＊ |
| 泉泓沐風 | 13戶 | 約71-85.3（各平台差異大） ＊ |
| 鐫画 | 89戶 | 約63 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；宏普建設在央北重劃區有原案、本案（2期）、3期（GRAND PARK）三個建案，本表已明確標註區分，避免混用。各案統計期間不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以明確標示屬本案的樂居320筆均價約91.27萬/坪為主要參考，並留意591在售開價僅68-74萬/坪的落差，建議正式報價前重新即時查詢並務必核對頁面地址為文記街50號，再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整 待確認
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確認委託期間、廣告露出方式
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