新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
國泰豐和的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「國泰豐和」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：國泰建設在央北重劃區其實有三個名稱非常相似的建案——「國泰豐格」「國泰豐和」「國泰豐碩」，整理資料時特別逐一核對地址、戶數、實價登錄數字，確認這份企劃書用的全部都是「國泰豐和」（啟文路1號）本身的資料，不會與姊妹案混用。均價部分，各平台近一年落在85～89萬/坪，我把幾個數字都攤開給您看，不會為了好看只講最高的那個；車位總數也發現「225個」與「301個」兩種說法，我如實並列，建議另向管委會核實。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 國泰豐和（國泰建設在央北另有「國泰豐格」「國泰豐碩」兩個名稱相似的姊妹案，皆為不同建案，勿混淆） |
| 建商 | 國泰建設 |
| 基地位置 | 新北市新店區啟文路1號（門牌涵蓋啟文路3、7、9、13、15、19、21、23號等，央北重劃區） |
| 基地面積 | 約1,648.5坪 |
| 建蔽率 | 約33.23% ＊參考行情 |
| 總戶數 | 223戶（215戶住家＋8戶店面） |
| 棟別樓層 | 2棟（A、B棟），地上19層，地下3層 |
| 完工年份 | 約2023年第二季完工（使用執照字號112店使字第00034號），屋齡約2-3年 |
| 公設比 | 約31.80～32.00% ＊參考行情 |
| 車位規劃 | 平面式車位，數量約225～301個 ＊參考行情（兩來源說法不一，建議向管委會或謄本核實） |
| 主力坪數 | 2房約22～24坪、3房約33～45坪（主力35～44坪）、4房約47～60坪 ＊參考行情 |
| 管理費 | 約90元/坪/月 ＊參考行情（尚未成立管委會前之暫定數字）；車位月租約600元/個 |
| 建築特色 | 挑高7米6接待大廳、約600坪中庭花園；健身房、廚藝教室、閱覽室、兒童遊戲區；標準樓高3米4；Bosch洗碗機、林內瓦斯爐、Toto衛浴、3M全戶濾水器 |
資料來源：591實價登錄、houseprice.tw、樂居、樂屋網、PLEX建案網、Lotte建案開箱、James賞屋筆記等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前最高單價已站上百萬元，新推案也已站穩9字頭。國泰豐和由國泰建設開發，2023年完工，屋齡約2-3年，223戶規模、2棟19層雙塔設計，是央北重劃區內較早完工的指標社區之一。近一年各平台均價約85～89萬/坪，較2023年剛完工時（約77-80萬/坪）已明顯上漲，屬區內中價位偏上、已完工社區之定位。
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 2棟（A、B棟） |
| 樓層 | 地上19層，地下3層 |
| 座向 | 待確認（實際座向依棟別不同，建議現場核實） |
| 車位 | 平面式車位，數量約225～301個 ＊參考行情（兩來源說法不一，建議向管委會或謄本核實） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約22～24坪 |
| 3房 | 約33～45坪（主力35～44坪） |
| 4房 | 約47～60坪 |
資料來源：591實價登錄、Lotte建案開箱、5168比價王整理，查詢時間 2026年9月；坪數區間跨度大，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 238筆 | 均價約89萬/坪；近一年約88.6萬/坪 |
| 5168比價王 | 146筆 | 近一年約85.3萬/坪；近三月(115.05-07)約87.4萬/坪；歷史最高85.28萬、最低54.29萬/坪 |
| 樂居 | 146筆 | 一年均價約85.28萬/坪 |
| 樂屋網 | 234筆 | 均價約76.4萬/坪 ＊（疑為較早期統計） |
| 信義房屋 | 未標明 | 頁面存在但未能取得具體均價數字 待確認 |
資料來源：591實價登錄、5168比價王、樂居、樂屋網、信義房屋轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 歷史成交單價區間 | 54.29萬～85.28萬/坪（5168統計，較舊） |
| 近期逐筆樣本（115年6月） | 2樓32.66坪、2,416萬元、93.1萬/坪 |
| 近期逐筆樣本（115年4月） | 6樓35.45坪、3,178萬元、89.6萬/坪 |
| 近期逐筆樣本（114年12月） | 15樓45.06坪、3,455萬元、89.8萬/坪 |
綜合區間：近3個月最新逐筆單價約 87～93萬/坪，較2023年剛完工時（約77-80萬/坪）已明顯上漲。部分平台曾出現24-27萬/坪等明顯異常低價（疑為AI門牌比對誤植或車位/儲藏室交易），已排除不列入均價參考。
| 社區 | 戶數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 國泰豐和（本案） | 223戶 | 約85-89 ＊ |
| 國泰豐格（姊妹案，勿混淆） | 172戶 | 約82 ＊ |
| 國泰豐碩（另一相似命名案，非本案） | 查無資料 | 約86 ＊ |
| 潤泰央北 | 查無資料 | 約100（區內最高） ＊ |
| 江陵天喆 | 89戶 | 約93-94.3 ＊ |
| 國美德杰中央新村II | 查無資料 | 約92 ＊ |
| 國美中央新村 | 220戶 | 約90-95.8 ＊ |
| 誠鑫 | 242戶 | 約85-87.6 ＊ |
| 將捷旅閣 | 120戶 | 約84-84.5 ＊ |
| 央泱長虹 | 231戶 | 約84-90.8 ＊ |
| 遠雄青青 | 48戶 | 約77-89 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；國泰建設在央北重劃區有「國泰豐格」「國泰豐和」「國泰豐碩」三個名稱相似的建案，本表已逐一核對區分，避免混用。各案統計期間、平台不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以591、5168、樂居交叉比對的區間單價 85～89萬/坪 為基礎，不採用樂屋網明顯偏低的76.4萬/坪，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
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