新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
合環御景的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「合環御景」（MY WAY）這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：合環建設在七張生活圈其實有兩個名稱相似的建案——「合環御景」（本案，中興路二段225號，2010年完工，屋齡約16年）與「合環LANDMARK」（另案，寶橋路77號，2025年完工的新成屋），兩案地址、屋齡、產品定位完全不同，整理資料時特別逐一核對，確認這份企劃書用的全部是「本案」（合環御景）的資料。均價部分，樂居、houseprice.tw多數落在68～69萬/坪，但樂屋網顯示的均價僅48.9萬/坪，明顯偏低，我會把這個數字也列出來，不會刻意隱瞞，但也不會直接採用。坪數規劃也有「55-108坪」與「41-118坪」兩種說法，戶數則有373戶、374戶兩種說法，都會誠實列出。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 合環御景（MY WAY）；與同建商「合環LANDMARK」為不同建案，勿混淆 |
| 建商 | 合環建設；新店首件都更成功案例（前身為海砂屋「御花園」改建） |
| 基地位置 | 新北市新店區中興路二段225號（七張生活圈） |
| 基地面積 | 待確認 |
| 建蔽率 | 待確認 |
| 總戶數 | 373～374戶住家＋8戶店面 ＊參考行情（兩來源筆數略有不同） |
| 棟別樓層 | 6棟（A、B、C、D、E、F），地上20～22層，地下4層 |
| 完工年份 | 2010年・屋齡約16年 |
| 公設比 | 約28%～28.34% |
| 車位規劃 | 534個平面式車位（無機械車位），售價約115萬起 |
| 主力坪數 | 約55～108坪、4-5房 ＊參考行情（另一來源稱41-118坪，兩者差異較大） |
| 管理費 | 待確認 |
| 建築特色 | 新日鐵制震壁、太陽能追日系統、雨水回收系統、新空心樓板工法、FTTH到府光纖；一樓挑高7.5米大廳、四季恆溫游泳池、頂級SPA、健身房、多功能瑜珈教室 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、樂屋網、台北房地王、林保宏Leo房地產補給站等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈以萬家福商圈、裕隆城商城為核心，生活機能成熟，是新店區發展較早、屋齡分布較廣的生活圈之一。合環御景由合環建設開發，2010年完工，屋齡約16年，是新店首件都更成功案例（前身為海砂屋「御花園」改建），鄰近裕隆城商圈，步行約10分鐘可達七張捷運站，開車約3分鐘可達新店交流道。各平台均價多落在68～69萬/坪，屬七張生活圈內產品坪數偏大（55-108坪）的指標豪宅型社區之一。
學區資料查得為北新國小，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 6棟（A、B、C、D、E、F） |
| 樓層 | 地上20～22層，地下4層 |
| 戶數 | 373～374戶住家＋8戶店面 ＊參考行情 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 534個平面式車位（無機械車位），售價約115萬起 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 4～5房（主要來源） | 約55～108坪 |
資料來源：台北房地王、housefun好房網整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 樂居 | 107筆 | 一年均價約68.32萬/坪，歷史最高77.31萬/坪、最低46.36萬/坪 |
| houseprice.tw | 未標明 | 平均單價約68.7萬/坪 |
| 其他來源 | 未標明 | 近一年均價約62.9萬/坪，近期成交約48.9～74.0萬/坪 |
| 樂屋網（異常偏低） | 109筆 | 均價約48.9萬/坪 ＊明顯偏離多數來源，不採用 |
資料來源：樂居、houseprice.tw、樂屋網轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 近一年均價（樂居／houseprice.tw集中區間） | 約68.3萬～68.7萬/坪 |
| 歷史成交單價區間 | 46.36萬～77.31萬/坪 |
| 近期成交區間（另一來源） | 約48.9萬～74.0萬/坪 |
| 異常值（不採用） | 約48.9萬/坪 ＊明顯偏離其他來源 |
綜合區間：近一年均價相對集中在68.3～68.7萬/坪；歷史單價區間46.36萬～77.31萬/坪波動較大，可能含早期成交低價與近期高樓層大坪數特殊戶。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，並重新查詢確認最新成交數字。
| 社區 | 屋齡 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 環遊市西華館 | 約19年 | 約90 ＊ |
| 環遊市晶華館 | 約17-18年 | 約84 ＊ |
| 合環御景（本案） | 約16年 | 約68-69 ＊ |
| 寶路生活館 | 約25年 | 約67-73 ＊ |
| 合環LANDMARK（姊妹案，勿混淆） | 約0-1年（新成屋） | 約68 ＊ |
| 友座明明德 | 預售中 | 待公告 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；合環建設在七張生活圈有「合環御景」與「合環LANDMARK」兩個建案，本表已明確標註區分，避免混用。各案統計期間、屋齡、產品定位不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以樂居、houseprice.tw相對一致的區間單價 約68.3～68.7萬/坪 為基礎（明確排除48.9萬/坪異常值），建議正式報價前重新即時查詢591、樂居最新均價，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
協助文件用印、稅務申報、點交