本案為預售屋，尚未完工；依《平均地權條例》第47條之4，讓與前必須先確認受讓／讓與雙方符合法定例外身分，資格目前尚未確認。
新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
友座明明德的屋主，您好：這份企劃書，是特地為您手上「友座明明德」這戶預售權利做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。這戶目前還是預售階段，尚未完工（預計2030年第一季才交屋，目前基礎工程仍在進行中）；在開始討論任何委託或讓與細節之前，有一件事必須先講清楚——依平均地權條例第47條之4，預售屋在交屋前原則上不得轉售給第三人，除非受讓方是您的配偶、直系血親、二親等內旁系血親，或符合政府核准的特殊困難情形，否則雙方都可能面臨新台幣50萬至300萬元的罰鍰。目前我們還沒有確認您是否符合這項例外身分，這件事必須在任何委託或簽約動作之前先查證清楚，不是等簽了約才發現行不通。
裡面每一項資料——預售簽約行情、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔。這份手冊，就是要先把市場落差跟法規風險都攤開來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場、也不會踩雷的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 友座明明德 |
| 建商 | 喆友建設（友座建築團隊） |
| 基地位置 | 新北市新店區明德路、北新路二段171巷交會處（七張生活圈） |
| 基地面積 | 約769.57坪 |
| 建蔽率 | 約44.97% ＊參考行情 |
| 總戶數 | 195戶（188戶住家、6戶店面、1戶補習班） |
| 棟別樓層 | 1棟，地上22層，地下5層 |
| 公設比 | 約33%起 ＊參考行情 |
| 車位規劃 | 平面車位185個，機車位195部，無機械車位 |
| 主力坪數 | 2房約21～24坪、3房約31～40坪、4房約42～51坪 |
| 管理費 | 待確認 |
| 物件狀態 | 預售屋，目前基礎工程進行中，預計2030年第一季完工，尚未完工 ＊參考行情 |
| 建築特色 | 瑠公圳綠川水岸首排，由明德新村整合改建，低密度開發、水岸綠帶20米大棟距；一樓樹海大院、逾百坪飯店美學會所 |
資料來源：PLEX建案資訊、樂居、591新建案、工商時報等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈坐擁新店成熟生活圈機能，緊鄰建國市場、家樂福、北新雙語國小，距新店七張站約100米、步行約1分鐘，是新店少見「捷運共構級」的生活便利區位。友座明明德由喆友建設（友座建築團隊）開發，坐落瑠公圳綠川水岸首排，由當地知名高級社區明德新村整合改建，走低密度、大棟距路線，目前基礎工程進行中，預計2030年第一季完工，近一年均價約97萬/坪，是區內單價偏高的指標預售案之一。 ＊參考行情
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、距離為＊參考行情，依路況與工程進度變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 1棟 |
| 樓層規劃 | 地上22層、地下5層 |
| 座向 | 待確認（規劃階段公開資料未載明各戶座向，建議向建商索取平面圖核實） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約21～24坪 |
| 3房 | 約31～40坪 |
| 4房 | 約42～51坪 |
資料來源：PLEX建案資訊、工商時報整理，查詢時間 2026年9月；坪數為公開資料整理之區間，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情；目前主推42坪高樓層戶及51坪含露台戶。
| 成交年月 | 單價 | 備註 |
|---|---|---|
| 114年07月25日 | 105.1萬/坪 | 近期登錄最高單價 |
| 114年07月21日 | 89.2萬/坪 | 近期登錄另一筆 |
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價／區間 |
|---|---|---|
| 樂居 | 近一年 | 均價約97.1～97.36萬/坪 ＊ |
| 591新建案 | 開價 | 約88萬/坪起 ＊（建商開價，非成交行情） |
綜合區間：單價約 88～97萬/坪 ＊參考行情（開價與近一年均價落差不算大，一致性尚可）。本案目前基礎工程仍在進行中，距預計2030年第一季完工尚有相當時間，市場行情可能隨工程進度持續變動；正式報價建議只採近3個月內的逐筆資料。
| 社區 | 階段 | 戶數 | 坪數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 友座明明德（本案） | 預售(預計2030Q1完工) | 195戶 | 21-51坪 | 約88-97 ＊ |
| 合環LANDMARK | 成屋・屋齡約0-1年 | 戶數待確認 | 坪數待確認 | 待確認 |
| 華固譽誠 | 預售(已完銷，預計2029Q3-Q4交屋) | 346戶 | 25-46坪 | 約90-101 ＊ |
| 忠泰蘊 | 預售(預計2026年12月完工) | 83戶 | 30-67.69坪 | 約74-90 ＊ |
| 希爾登 | 成屋・屋齡約3-4年 | 320戶 | 24-60坪 | 約93-99 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字，標＊為參考行情；預售案價格反映的是目前簽約價，非成屋實際使用狀況，僅供區域行情參考。合環LANDMARK為七張生活圈內另一社區，詳細戶數與坪數待確認。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本案官方買方統計資料；受讓方仍須先確認符合平均地權條例第47條之4的例外身分規定，資格尚未確認前不宜對外洽談。
讓與價建議：目前查得的逐筆單價落差達16萬/坪（89.2～105.1萬/坪），筆數有限，需先以近3個月內更多逐筆資料校準，並待資格確認、與建商確認換約規定後再提供正式定價 待確認
優先確認受讓方是否符合平均地權條例第47條之4例外身分——這是第一步，資格未確認前不進行後續動作
向建商業務或客服確認換約手續、同意書與相關費用
現場勘估合約進度、已繳金額，討論委託方式
確認委託期間；依規定不得公開刊登轉售廣告給不符資格對象
偕同地政士辦理權利讓與契約用印、建商用印同意換約
計算已繳工程款／開工款，後續依原契約付款期程由受讓人接續繳納
流程依平均地權條例第47條之4及一般預售屋換約實務整理，實際文件與費用以建商及地政士確認為準；資格確認前，不建議進行02以後的任何動作。